■北京師范大學政府處治學院 董藩

從全球來看，房地產業在絕大部分國度都是營救產業。這不僅是因為它對 GDP 增長、財政收入和管事有著平直且寬廣的相沿作用，更因以它為中樞形成的綿長、復雜、交互影響的多檔次、立體性產業鏈體系與本錢流動在一國經濟中占據著策略地位。房地產阛阓不僅承載著當代經濟運行所需的基礎條款——地皮開墾的功能，也提供了房地產這種東談主類最巨額的、平直占據當代社會鈔票價值七成以上商品的交游系統，更為科技改革提供了寬廣而平凡的操縱場景。

1997 年亞洲金融危急后，中國房地產業得到了較快發展，在多個國民經濟發展貪圖和國度級舛誤文獻中，都承認了房地產業的營救產業地位。但 2016 年后，因為房價上起用起的公論沖擊以及施行緊縮性調控政策的需要，國度基本不再強調房地產業的營救產業地位，連系文獻也大多規避了這種說法，"去房地產化"的傾向相等昭彰。

2021 年以來，房地產阛阓絡續調治，對國民經濟變成嚴重牽涉。在此配景下，再行盤問房地產的產業性質，確定它對國民經濟泄漏、健康發展的相沿作用，不僅是意志經濟律例和面前經濟方式的需要，也對激動房地產阛阓"止跌回穩"，進而泄漏中國經濟有首要好奇。

一、營救產業的基本含義與特征

營救產業是指在一國經濟中占據舛誤地位，對國民經濟起到舛誤相沿作用的產業。它不僅在 GDP 增長、管事、財政收入、本領迥殊等方面具有權臣孝順，況兼大約整合進而帶動其他行業一談上前發展。營救產業以及由其帶動的產業體系的發展，常常闡發為一國或一個地區經濟增長的主要驅能源，對通盤這個詞國民經濟具備遒勁的輻照和帶動效應。筆據產業經濟學的表面，營救產業在經濟發展中闡述著"發動機"作用。基于我的連結，營救產業一般應具有如下五個特征：

第一，孝順度高。營救產業對一國 GDP、財政收入、管事、出口收入等舛誤經濟辦法中的大多數，具有平直況兼舛誤的孝順。

第二，帶動性強。營救產業的另一個舛誤特征即是具有遒勁的"產業關聯效應"。筆據邁克爾 · 波特（Michael Porter）在《競爭上風》一書中提議的"鉆石模子"表面，一個產業的發展大約通過供應鏈和產業鏈的聯動帶動連系行業，如基礎設施、原材料和本領服務行業的發展。

第三，本錢需求大。大部分營救產業闡發為本錢密集型行業，對地皮、機械、建筑和研發等方面會產生較強的投資拉動作用。

第四，對管事影響大。營救產業不僅波及自身的分娩、服務、銷售等多個圭臬，又通過居品分娩和本領研發、相沿、操縱，形成多檔次、紛亂、綿長的產業鏈協同運轉體系。這不僅意味著自身對勞能源產生的平直需求，也使通盤這個詞產業鏈協同運轉體系產生了龐大不同的管事崗亭，從而創造出寬廣平直和盤曲的管事契機。

第五，泄漏性與抗風險智商強。營救產業常常具有較強的泄漏性和抗風險智商，大約在經濟波動中保持相對平靜狀態。在好意思國次貸危急時期，科技產業就通過改革行為，殺青自我樹立，使好意思國經濟得以速即復蘇，闡發出營救產業對診治經濟長期健康發展的功能。

二、房地產業行動營救產業對經濟發展的首要影響

東談主類經濟行為集結于城鎮區域以來，城鎮地皮與房屋便成為社會鈔票的主要載體。干涉當代社會后，房地產業的阛阓化、商品化進度進一步提高，其地位也越來越舛誤，已王人備適合營救產業的特征，并對國民經濟絡續闡述著關節而泄漏的影響。

起始，房地產業對 GDP 產出孝順寬廣。這極少巨匠都招供，但孝順率該若何貪圖呢？常常平直按照加多值（房地產行業平直分娩的價值）貪圖，但這很不科學，還必須酌量它對關聯的多檔次、網狀、立體產業鏈的整合與帶動作用，即投資乘數效應。因列國房地產產業鏈的完備進度隔離寬廣，該乘數效應實在不好貪圖。舉例，中國內地建材產業體系發達、完備，房地產業對它的乘數效應很大；而在新加坡、新西蘭及香港這些國度和地區，建材分娩行為很少，甚而確鑿不存在，房地產業對建材業的乘數效應就很弱。因此，巨匠看到的房地產業對 GDP 的孝順率，都是只酌量了房地產業加多值，被嚴重低估的。盡管如斯，在大多數國度，其孝順率仍處于各產業前三名。以疫情之前、處于泄漏增長狀態的 2019 年為例，好意思國、英國、加拿大、澳大利亞房地產業的孝順率折柳約為 13%、11%、12%、13%，其中在好意思國名按次一，高于制造業（11%）和金融保障業（7.8%），英、加、澳三國房地產業的產業孝順率也都排在前三位中。

其次，房地產業的發展也帶動起寬廣的本錢需求。據合并國一項統計，自 1976 年以來，年度頂用于建造房屋的投資占 GDP 的比率，列國一般處于 6%～12% 之間，新加坡甚而高達 12%～26%；所形成的固定資產占同時形成的固定資產總值的 50% 以上，其頂用于住宅建設的投資一般占 GDP 的 3%～8%，占固定資產形成總值的 20%～30%。在好意思國，房地產投資占 GDP 的比率常常年份梗概在 13%~14%%。加、澳、英三國的房地產投資占 GDP 的比率也相對較高，加拿大在近期的房地產投資高潮中，僅其中的住宅投資占 GDP 的比率就在 9% 以上。跟著東談主口增長及需求加多，該比值還會上升。在中國，房地產投資占 GDP 的比率曾長期處于 15%~20% 之間。但近期受調控影響，呈現低迷狀態。從微不雅上看，與一般商品比較，房地產不僅單價高，況兼總價數額大。以中國為例，從單價來看，每平方米地皮或房屋的價錢，少則千元，多則幾萬元、十幾萬元，榮華地段交易地產常有"寸土寸金"之說。從總價上看，一棟幾千至上萬平方米的樓房，僅建安工程造價就高達幾百萬元至上千萬元，上億元的也層出疊現。在中國，一些城市抽象體的投資領域常高達幾十億元甚而上百億元。寬廣的投資領域使得房地產業成為典型的本錢密集型產業。

再次，房地產業超強的產業關聯性孳生出超強的管事創造力。中國當今有各種房地產連系企業約 220 萬家，若平均每家有 10 東談操縱事，就達 2200 萬東談主。更舛誤的是，房地產業與建筑、建材、金融、商貿、家居裝修、物業處治、旅游旅店、造就、健康醫療、文化文娛、物發配送、科技等行業，通過前向、后向和側向關聯，建立起綿長、復雜、立體性的產業關聯集結，而這些行業各自又包含著復雜的產業鏈集結，都可細分紅許多行業，波及寬廣企業和經濟行為，勞能源需求寬廣。這種復雜、精采、立體的產業單干及協作運轉體系，創造出龐大、多專科、多工種、多檔次的管事契機，臆想在中國波及上億個管事崗亭，由此不難連結房地產業用工與通盤這個詞管事阛阓之間"一榮俱榮、一損俱損"關系。

終末，房地產連系稅收謝世界主要國度都是財政收入的舛誤開端。這些國度的房地產開墾、辯論都波及企業稅，相通于中國房地產開墾公司、代理公司、規劃公司等交納的多樣稅收，但房地產稅收更大部分是個東談主與企業在交游、持有房地產時交納的稅收。在好意思國，場地政府依賴持有圭臬的房地產稅來相沿環球服務開支，該稅種的征收按市值貪圖，稅率因州和城市而不同，梗概在 0.5%~2% 之間。房地產轉讓時，部分州和城市需交納轉讓稅，稅率在 0.1%~2% 之間。出售投資性物業時，需支付本錢利得稅，最高稅率約為 20%。部分州僅對房地產稅的依賴度就高達 50%。與房地產連系的交游與持有稅收，在英國包括中央政府收取的印花稅、本錢利得稅、升值稅以及場地政府征收市政稅；在加拿大包括房地產轉讓稅、本錢利得稅和財產稅；在澳大利亞則包括印花稅、本錢利得稅和地皮稅。這些稅種的含義、稅率和貪圖秩序在列國各不疏導，但悉數征繳數目都很大，是場地財政的最主要開端。

從多個角度均能推導出房地產業具有營救產業地位這一論斷。抽象來看，在包括中國在內的確鑿通盤阛阓化國度，房地產業不僅在 GDP、管事和財政收入方面孝順率先，亦然形成住戶鈔票的主要開端，還通過帶動產業鏈發展進一步相沿著國民經濟運行。在國度經濟安全和社會泄漏處治中，與房地產阛阓連系的調控和處治事務從來都是極其舛誤的責任。

三、中國需要房地產業行動營救產業，絡續長期、泄漏、健康發展

20 世紀 90 年代末"亞洲金融危急"之后，中國房地產業在領域上得到了快速發展。在梗概 20 年的時刻里，它總體上處于供需兩旺的狀態，闡發出營救產業的明確地位和全面特征，極大改善了全民的居住條款和全社會的辦公、交易條款。但由于房價上升帶來了公論壓力，國度對房地產業的調控也不斷強化，民間和學術界對其營救產業地位也出現了利害的狡賴傾向，"營救產業"的提法在文獻中滅絕了。表面與施行都已解析，房地產業咫尺仍是中國的營救產業，中國經濟也需要它相沿著絡續泄漏、健康、可絡續發展。

第一，從提振經濟增長和泄漏社會秩序方面看，需要房地產業絡續闡述相沿作用。

房地產業通過綿長、復雜、多檔次、立體化的產業鏈集結，把通盤這個詞國民經濟從不同檔次、不同角度深度勾連、嵌合在一談。從這個好奇上說，房地產業決定著國民經濟的泄漏性和發展質地。在普通狀態下，房地產業孝順寬廣，從前些年阛阓泄漏發展時期的情況看，房地產業創造出上億的平直、盤曲管事契機和 65% 駕馭的場地本級財政收入，以及決定著 30%-40% 的 GDP 的殺青（包含乘數效應的影響）。當房地產投資與交游暴跌時，影響的不僅是行業自身，還通過產業關聯，把通盤這個詞國民經濟拖入窘境，GDP 產出大幅松開，全社會可能因逍遙、收入下降、債務加多而墮入不泄漏狀態。近幾年房地產阛阓的顛簸與宏不雅經濟景氣度的衰減，充分考據了"房地產業興，則經濟興；房地產業衰，則經濟衰"的好奇——這亦然被世界列國發展施行充判辨析的經濟律例。從中國咫尺的情況看，惟一房地產阛阓不可靈驗收復、健康發展，許多東談主就找不到責任，并通過產業關聯，使更多東談主失去責任或收入下降，多樣違約聚加多，信貸質地會下降，經濟秩序受到威迫，規律會惡化，民間糾紛與沖破會龐大加多。是以，莫得房地產開墾與交游秩序的收復，保不住細密的經濟與社會秩序。

第二，從泄漏鈔票價值和收復群眾信心角度，需要房地產業絡續闡述提興奮用。

從鈔票積攢看，許多國度房地產價值占該國總鈔票的一半駕馭或更高。英國曾有一項走訪臆想，房地產價值占該國總鈔票的比率高達 73.2%。在中國，從家庭來看，房地產價值梗概占家庭鈔票的 7 成駕馭。從全社會看，以房價尚算泄漏的 2021 年的數據推算，世界商品房銷售均價為 10139 元 / 平方米，商品房交游面積 179433 萬平方米，僅此一項過去交游對應的財產量就達約 18.19 萬億元。若把存量房都折價貪圖，世界房產鈔票領域至少有三四百萬億。世界城市與建制鎮中未建造房屋的地皮的價值還未包括在內。對這樣基礎性、巨量的資產，其價錢漲跌不僅對政府的財政收入影響權臣，況兼對群眾心態、投資與濫用支撥和社會秩序也具有首要影響：價錢上升會帶來"鈔票效應"，業主的凈資產加多，投資與濫用信心會增強，家庭支撥上升，全社會的交游加多，進而對經濟增長起到促進作用。反之，價錢下落則可能導致"資產縮水"，甚而激勉懆急性拋售。業主會減少投資與濫用，阛阓情景進一步惡化。當房產是家庭主要資產時，在逍遙、收入下降但還必須還月供的條款下，業主可能墮入生計窘境甚而信心崩潰。是以，從泄漏鈔票價值和提高群眾信心角度看，確保房地產業泄漏、健康發展，十分必要。

第三，惟還是濟存在波動，就需要施行宏不雅調控，而房地產業則是調控的舛誤遵守點。

房地產業是本錢密集型產業，且通過前向、后向和側向關聯，建立起綿長、復雜、立體化的產業鏈集結，對 GDP 增長、管事和財政收入的影響權臣。一般說來，房地產業泄漏增永劫，通盤這個詞國民經濟增長也會比較泄漏、健康；當房地產業快速增永劫，常常產生較強的"乘數效應"，使經濟呈現隆盛場所；反之，若房地產阛阓下行，則會加劇經濟下行壓力。因此，房地產業也就有了經濟"泄漏器"與"加快器"的功能，成為宏不雅調控的舛誤抓手和遵守點。20 世紀 70 年代初始，好意思國就通過低利率等政策激動房地產阛阓隆盛，從而改善了管事與經濟情景。但未把抓好節拍，在 2008 年，由于按揭政策過松和次級貸款證券化等原因，激勉了全球金融危急。而而后好意思國按揭貸款政策的收緊，又變成了房地產阛阓的闌珊，進而牽涉了經濟的收復。此次金融危急也波及中國，但中國通過調治財政政策和貨幣政策，刺激房地產交游和投資增長，靈驗扭轉了經濟下行趨勢。這確認房地產政策在短期內對經濟具有權臣彭脹與松開作用，必需科學、天真把抓。在今后的經濟調控中，盡頭是振興經濟時，仍需要房地產業行動遵守點，闡述舛誤作用。

基于表面分析、行業發展情景和咫尺樓市的情況，還可從更多角度敘述中國房地產業的營救地位具有長期性這個判斷。有些東談主合計中國的房地產供給已飽和，有些東談主合計中國的城市化經由已趨于限定，還有些東談主合計中國的東談主均居住面積已達到發達國度的天花板水平，從需求上難以相沿房地產業絡續發展，因此，房地產業的營救產業地位已難保管。房地產業實在不會再像岑嶺時期那樣發展，但結構性的窮乏需求、改善性需乞降城市更新糾正行為仍然存在，對應的投資需求仍很大。

（此文刊于中國房地產報 11 月 18 日 11 版 包袱裁剪 蘇志勇）九玩游戲中心官網